120 m² Tek Katlı Müstakil Ev Yapım Maliyeti: 2026 Kalem Kalem Fiyat Rehberi

Kendi arsanız üzerine müstakil bir yaşam alanı inşa etmek, hem konforlu bir hayat sürmek hem de geleceğe yönelik sağlam bir gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenlerin bir numaralı tercihidir. Özellikle 120 m² tek katlı müstakil ev modelleri, 3+1 ideal oda dağılımı, merdivensiz ergonomik planı ve optimize edilmiş yapım bütçesiyle Türkiye genelinde en çok talep gören konut tipidir.

Peki, 2026 yılında 120 m² tek katlı betonarme müstakil ev yapım maliyeti ne kadar tutar? Arsa hazırlığından proje çizimine, belediye ruhsat harçlarından kaba inşaat demir-beton giderlerine, dış cephe mantolamadan anahtar teslim ince işçilik kalemlerine kadar tüm süreci 2026 yılı güncel inşaat piyasası birim fiyatlarıyla mercek altına aldık.

💡 2026 Yılı Hızlı Özet: 2026 yılı inşaat maliyet endekslerine göre 120 m² brüt alana sahip standart/orta segment tek katlı betonarme bir müstakil evin kaba inşaat maliyeti ortalama 1.150.000 TL - 1.450.000 TL arasında; anahtar teslim (oturuma hazır) toplam yapım maliyeti ise 2.750.000 TL - 3.850.000 TL aralığında gerçekleşmektedir.

1. 120 m² Müstakil Ev İçin Arsa Seçimi ve İmar Durumu Kriterleri

Bir inşaatın toplam bütçesini ve projenin uygulanabilirliğini belirleyen ilk unsur arsanın fiziki ve yasal durumudur. Arsanızın imar çapı çıkmadan inşaat projesine başlanamaz.

120 m² Tek Katlı Ev İçin Kaç Metrekare Arsa Gerekir?

Tek katlı bir evin oturum alanı tabanda net 120 m² yer kaplar. Belediyelerin imar planlarında yer alan TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) oranı, arsanızın tabanında maksimum kaç metrekare bina yapabileceğinizi belirler:

• TAKS Oranı %20 olan bir bölgede: 120 m² tek katlı bir ev yapabilmek için en az 600 m² büyüklüğünde bir arsaya sahip olmanız gerekir (600 x 0.20 = 120 m²).
• TAKS Oranı %30 olan bir bölgede: En az 400 m² büyüklüğünde bir arsa yeterli olacaktır (400 x 0.30 = 120 m²).
• Çekme Mesafeleri: Ayrıca arsanın yoldan en az 5 metre, komşu parsellerden ise en az 3 metre çekme mesafesi (bahçe payı) bırakma zorunluluğu bulunmaktadır.

Zemin Yapısı ve Eğim Durumu Maliyeti Nasıl Etkiler?

Düz ve sağlam zeminli bir arsada temel hafriyatı oldukça ekonomik tamamlanırken, eğimli arazilerde istinat duvarı yapımı, fazla toprak dolgusu ve derin hafriyat masrafları bütçeye ek olarak 150.000 TL ila 300.000 TL arasında ilave maliyet getirebilir.

2. Projelendirme, Ruhsat ve Yasal Harç Giderleri (2026)

İnşaat sahasına ilk kepçe vurulmadan önce belediyeden resmi Yapı Ruhsatı alınması zorunludur. Ruhsatsız başlanan yapılar kaçak bina statüsünde mühürlenir ve yıkım kararı çıkar.

Gerekli Mimari ve Mühendislik Projeleri

Ruhsat dosyasında yer alması gereken 5 temel proje mühendisler ve mimarlar tarafından TMMOB birim fiyat tarifelerine uygun olarak çizilir:

• Mimari Proje: Evin oda planları, cephe tasarımları ve kesitleri.
• Statik Proje: Deprem yönetmeliğine (TBDY 2018) uygun temel, kolon, kiriş ve tabliye demir-beton hesapları.
• Mekanik Tesisat Projesi: Sıhhi tesisat, yerden ısıtma/kalorifer tesisatı ve havalandırma planı.
• Elektrik Tesisat Projesi: Aydınlatma, priz hatları, zayıf akım ve topraklama projeleri.
• Zemin Etüdü ve Jeolojik Rapor: Arsa zemin sınıfının (ZE, ZD, ZC vb.) tespiti için yapılan sondaj çalışması.

Belediye Harçları ve Yapı Denetim Hizmet Bedeli

120 m² müstakil bir konut için belediyeye ödenen ruhsat harcı, otopark harcı, hafriyat döküm harcı ve sığınak bedeli 2026 yılı tarifelerine göre yaklaşık 120.000 TL - 180.000 TL arasındadır. Yapı denetim firmasının kanuni hak ediş bedeli ise yaklaşık 80.000 TL - 120.000 TL bandındadır.

3. 120 m² Kaba İnşaat Maliyeti ve Malzeme Tüketimi (2026)

Kaba inşaat; hafriyat, temel altı grobeton, radye temel, betonarme kolon-tabliye imalatı, duvarların örülmesi ve çatı kaplamasını kapsayan ana iskelet aşamasıdır. Toplam ev yapım maliyetinin yaklaşık %40 ila %45'ini oluşturur.

Demir ve Hazır Beton Tüketim Miktarları

120 m² tek katlı standart bir betonarme konutta tüketilecek malzeme miktarları deprem şartnamesi standartlarında şu şekildedir:

• İnşaat Demiri (Nervürlü Demir): Metrekare başına yaklaşık 35 - 45 kg demir tüketilir. 120 m² bir ev için toplam ortalama 4.8 - 5.5 ton inşaat demiri gerekir. (2026 yılı ortalama ton fiyatı işçilik ve nakliye dahil: 32.000 TL - 36.000 TL).
• Hazır Beton (C30/C35 Sınıfı): Radye temel (40-50 cm kalınlık), subasman perdeleri, kolonlar ve tavan döşemesi için toplam yaklaşık 75 - 90 m³ hazır beton dökülür. (2026 yılı m³ pompa ve transmikser dahil fiyatı: 3.200 TL - 3.700 TL).

Duvar Örme Malzemeleri: Gazbeton mu, Bims mi, Tuğla mı?

Dış çevre duvarlarında ısı yalıtım performansı ve hafifliği nedeniyle 20 cm veya 25 cm kalınlığında gazbeton (Ytong) tercih edilir. İç bölmelerde ise 10-15 cm bims briket veya tuğla kullanılır. 120 m² evin iç ve dış duvar örme malzeme + harç + usta işçilik maliyeti yaklaşık 140.000 TL - 190.000 TL tutmaktadır.

Çatı Konstrüksiyonu ve Su-Isı Yalıtımı

Tek katlı evlerde çatı alanı taban oturumuyla birebir aynı büyüklüktedir (saçak paylarıyla yaklaşık 140 m² çatı alanı oluşur). Ahşap karkas üzeri OSB levha, su yalıtım membranı, taşyünü tavan yalıtımı ve antrasit kiremit / şıngıl çatı kaplama maliyeti 2026 yılında ortalama 220.000 TL - 320.000 TL aralığındadır.

4. İnce İnşaat Kalemleri ve İşçilik Maliyetleri

İnce inşaat süreci, evin yaşanabilir hale gelmesini, konforunu ve görsel şıklığını sağlayan aşamadır. Toplam bütçenin yaklaşık %45 ila %50'sini oluşturur.

1. Sıhhi Tesisat, Elektrik ve Isıtma Altyapısı

Sıva altı PPRC kompozit temiz su boruları, PVC atık su giderleri, yerden ısıtma modülasyon panelleri, oksijen bariyerli borular ve yanmaz halogen-free kablolama altyapısı malzeme + usta işçilik dahil yaklaşık 240.000 TL - 340.000 TL tutar.

2. Dış Cephe Mantolama ve Isı Yalıtımı

Enerji tasarrufu ve kış aylarında doğalgaz faturalarını düşürmek için 8 cm yoğun taşyünü veya karbonlu EPS mantolama levhaları fileli sıva ve dekoratif mineral sıva üzeri silikonlu dış cephe boyasıyla tamamlanır. 120 m² evin dış cephe yalıtım maliyeti 180.000 TL - 260.000 TL arasındadır.

3. İç Sıva, Alçıpan ve Boya Badana

Kaba sıva üzeri alçı sıva düzleme, salon tavanında spot aydınlatmalı asma tavan havuzu ve silinebilir 1. sınıf antibakteriyel iç cephe boyası uygulaması yaklaşık 130.000 TL - 190.000 TL tutmaktadır.

4. Zemin Kaplamaları: Seramik ve Derzli Laminat Parke

Islak zeminlerde (banyo, mutfak, koridor ve veranda) 60x120 cm granit seramikler; odalarda ise 8mm/10mm AC4 sınıfı çizilmez derzli laminat parkeler kullanılır. Şap dökümü, yapıştırıcılar ve usta işçilikleri dahil bütçe 150.000 TL - 230.000 TL aralığındadır.

5. Kapı, Pencere ve Doğrama Sistemleri

Evin ısı yalıtımının bozulmaması için 70'lik veya 80'lik seride 3 contalı PVC doğramalar ile çift camlı Isıcam Sinerji/Konfor camlar takılmalıdır. 7 adet iç oda kapısı (lake/membran) ve 1 adet çelik kapı dahil doğrama grubu bütçesi 220.000 TL - 340.000 TL civarındadır.

6. Mutfak Dolabı, Tezgah ve Banyo Vitrifiyeleri

MDF Lam gövde üzeri akrilik/lake kapaklı 5-6 metretül mutfak dolabı, Çimstone/Belenco kuvars tezgah, gömme rezervuarlı asma klozetler, duşakabin ve banyo dolapları toplamda 200.000 TL - 330.000 TL arasında bir harcama gerektirir.

5. 120 m² Tek Katlı Müstakil Ev 2026 Yılı Detaylı Maliyet Tablosu

Aşağıdaki tabloda, 2026 yılı güncel inşaat birim fiyatları baz alınarak 120 m² standart/orta segment tek katlı betonarme bir müstakil evin tüm iş kalemleri detaylandırılmıştır:

İş Kalemi	Kapsam ve Açıklama	Ortalama Maliyet (TL)	Pay (%)
1. Proje, Ruhsat ve Yasal Harçlar	5'li mühendislik projesi, zemin etüdü, belediye ruhsat harçları ve yapı denetim.	260.000 TL - 360.000 TL	%9
2. Hafriyat ve Temel İzolasyonu	Arsa tesviyesi, temel kazısı, grobeton ve membran bohçalama su yalıtımı.	110.000 TL - 170.000 TL	%4
3. Betonarme Taşıyıcı Sistem (Demir & Beton)	5 ton nervürlü demir, 85 m³ C30 hazır beton, kalıp ve demirci işçilikleri.	620.000 TL - 810.000 TL	%22
4. Duvar Örme ve Çatı Yapımı	Gazbeton dış/iç duvarlar, ahşap çatı iskeleti, taşyünü yalıtım ve kiremit kaplama.	360.000 TL - 490.000 TL	%13
5. Elektrik, Su ve Yerden Isıtma Tesisatı	PPRC su boruları, yanmaz kablolama, yerden ısıtma strafor ve borulama işçiliği.	240.000 TL - 340.000 TL	%9
6. Dış Cephe Mantolama ve Sıva/Boya	Taşyünü ısı yalıtım mantolama, iç kaba-alçı sıva ve silikonlu iç/dış boya badana.	310.000 TL - 440.000 TL	%11
7. Zemin Kaplama (Seramik & Parke)	Düzleme şapı, 60x120 granit seramik, 8mm derzli laminat parke ve süpürgelikler.	150.000 TL - 230.000 TL	%6
8. Kapılar, PVC Doğrama ve Camlar	Isıcam Konfor çift camlı 70'lik PVC pencereler, lake oda kapıları ve çelik kapı.	220.000 TL - 340.000 TL	%8
9. Mutfak & Banyo Mobilyaları ve Vitrifiye	Özel ölçü mutfak dolabı, kuvars tezgah, gömme rezervuar, duşakabin ve armatürler.	200.000 TL - 330.000 TL	%8
10. Bahçe Çevre Duvarı ve Veranda Düzenlemesi	15 metre ön bahçe çevreleme duvarı, giriş kapısı ve 15 m² açık veranda şap/seramiği.	140.000 TL - 220.000 TL	%5
11. Beklenmedik Giderler ve Şantiye Payı (%5)	Fiyat dalgalanmaları, nakliye farkları ve şantiye sarf malzemeleri.	140.000 TL - 190.000 TL	%5
GENEL TOPLAM (ANAHTAR TESLİM)	120 m² Oturuma Hazır Tek Katlı Müstakil Ev	2.750.000 TL - 3.870.000 TL	%100

6. 120 m² Müstakil Ev Yapımında Maliyeti Düşürmenin 5 Altın Kuralı

İnşaat sürecinde kaliteyi düşürmeden bütçenizde %15 ila %25 arasında tasarruf sağlamak mümkündür:

1. Sade ve Dikdörtgen Mimari Plan Tercih Edin

Girintili çıkıntılı, çok köşeli mimari tasarımlar kalıp işçiliğini, demir firesini ve dış cephe metrekaresini ciddi şekilde artırır. Dikdörtgen ve sade geometrik planlar malzeme israfını önler ve kaba inşaat maliyetini düşürür.

2. Malzemeleri Toptan ve Peşin Alın

Demir, hazır beton, çimento, gazbeton ve seramik gibi ana kalemleri yerel perakendeciler yerine doğrudan bölge toptancılarından peşin iskonto pazarlığı yaparak temin edin.

3. Müteahhitlik mi, Emanet Usulü Yönetim mi?

İnşaatı bir anahtar teslim müteahhide vermek %20-30 civarında müteahhitlik kar marjı içerir. Eğer zamanınız ve temel teknik bilginiz varsa, kalıpçı, demirci ve tesisatçı ustalarıyla ayrı ayrı yazılı sözleşmeler yaparak emanet usulü çalışmak ciddi tasarruf sağlar.

4. Proje Değişikliklerinden Kaçının

İnşaat başladıktan sonra duvarların yerini değiştirmek veya tesisat kanallarını kırmak işçilik maliyetlerini ikiye katlar. Tüm detayları ruhsat aşamasında kesinleştirin.

5. Standart Ölçülerde Kapı ve Pencere Kullanın

Özel ölçülü, kemerli veya devasa ebatlardaki doğramalar standart hazır serilere göre %40 daha pahalıdır. Standart modüler ölçüler bütçenizi korur.

Sıkça Sorulan Sorular (120 m² Ev Maliyeti)

120 m² tek katlı müstakil evin inşaatı kaç ay sürer?

Ruhsat alındıktan sonra hava koşullarına ve bütçe akışına bağlı olarak kaba inşaat yaklaşık 2 - 2.5 ay; ince işçilikler ve montajlar ise 3 - 4 ay sürer. Toplamda 5 ila 7 ay içinde anahtar teslim teslim edilebilir.

120 m² tek katlı ev mi, dubleks ev mi daha ucuzdur?

Aynı toplam metrekarede (120 m²) iki katlı (dubleks) bir evin temel alanı ve çatı alanı yarı yarıya düşer (60 m² taban). Ancak dubleks evlerde çift kat tabliyesi, betonarme merdiven ve iskele işçiliği artar. Genel toplamda tek katlı evler merdiven alanı kaybı olmadığı ve kullanım ergonomisi sunduğu için daha avantajlıdır.

Kendi arsama ev yaparken kredi çekebilir miyim?

Evet, bankaların sunduğu "Konut Yapım Kredisi" veya "Arsa Üzerine İnşaat Tamamlama Kredisi" paketlerinden faydalanabilirsiniz. Banka, inşaatın tamamlanma yüzdesine göre hakediş şeklinde kredi ödemesi yapar.